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臨時報告

關於對深圳證券交易所關注函[2019]第137號回複的公告
來源:      發布時間:2020-09-09 10:12:00      字體大小: - +

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關於對深圳證券交易所關注函[2019]第137號回複的公告
 
本公司及董事會全體成員保證信息披露的內容真實、準確、完整,沒有虛假記載、誤導性陳述或重大遺漏。
    
公司於2020年09月09日收到深圳證券交易所發來的《關於對和樂彩票官網的關注函》(公司部關注函[2019]第137號)公司現根據反饋意見所涉問題進行說明和解釋,並公告如下:
1. 按照《主板信息披露業務備忘錄第7號——信息披露公告格式》第1號《上市公司收購、出售資產公告格式》的相關要求,補充披露上述房產的曆史沿革,包括你公司獲得上述房產的時間、方式、價格、運營情況等,並說明部分房產已簽訂租賃合同的情況是否影響你公司出售相關房產;上述房產的權屬,包括是否存在抵押、質押或者其他第三人權利,是否存在涉及有關資產的重大爭議、訴訟或仲裁事項,是否存在查封、凍結情形等。
回複:
(1)北京房產的曆史沿革
2005年12月份西北證券有限公司抵賬給寧夏有色金屬冶煉廠(現控股股東中色(寧夏)東方集團有限公司的前身)22套房地產。2020年09月09日,公司與寧夏有色金屬冶煉廠簽訂了《房屋買賣合同》,寧夏有色金屬冶煉廠將其所取得的18套房產評估作價後出售給本公司,該房產總建築麵積2387.08平方米,經北京天健興業資產評估有限公司評估確認,上述房產交易價格為:平均單價為11770人民幣元/平方米,總價為人民幣2808.82萬元,雙方同意以此作為交易的總價格。2020年09月09日,上述房產的產權正式過戶到公司名下。(具體內容詳見2020年09月09日《2006年年度報告》)
(2)房產的運營情況及部分房產已簽訂租賃合同的情況
公司出售的北京11套房產,2016年以前用於公司華北銷售業務和公司內部員工赴京出差住宿。目前,部分房產對外租賃,其他房產閑置。
截止評估基準日,房屋日常維護良好,房屋2#2506和2#2507兩套和2#2502-5一間已出租,除此未設定抵押等他項權利。
租賃房產已簽訂租賃合同,根據雙方簽訂的租賃合同第九條(一)經甲乙雙方協商一致,可以解除本合同;第十條(二):租賃期內,甲方需提前收回該房屋的,或乙方需提前退租的,應提前30日通知對方,並按月租金的100%支付違約金,甲方還應退還相應的租金。若公司掛牌交易成功,合同雙方將按合同約定,按照協商方式提前解除租賃合同。
(3)房產的權屬情況
北京11套房產不存在抵押、質押或者其他第三人權利,不存在涉及有關資產的重大爭議、訴訟或仲裁事項,不存在查封、凍結情形等。
 
2. 你公司在2019年底啟動出售上述房產交易的目的、是否具有商業實質,並結合你公司主營業務說明出售房產事項是否符合你公司發展戰略。
回複:
(1)出售房產交易的目的
    1)主要目的是為盤活閑置資產,促進公司主營業務發展。
    2)如上述閑置房產按市場價格順利出售並及時回收出售房產款項,公司將獲得的出售款項用於補充公司日常生產經營所需的流動資金,減少經營資金融資需求,降低財務費用;同時減少固定資產折舊計提,對公司的財務狀況和經營成果將產生積極影響。
    3)根據初步測算,如交易成功,該項交易預計將獲得收益。
    (2)出售房產具有商業實質
    公司擬通過產權交易機構掛牌的方式公開對外出售房產,各項資產轉讓價格以資產評估值為基礎,評估結果具備公允性,最終交易對方和交易價格將根據市場情況確定,並在受讓方確定後簽署房產轉讓協議,收取資金。本次交易既符合公司主營業務發展需要,也有利於公司優化資產業務結構,有雙贏性質,具備商業實質。
    (3)公司出售房產事項符合公司發展戰略
    公司圍繞“聚焦實業、突出主業、專注專業”的戰略部署,落實“圍繞鉭铌產業做精做強,開拓新型材料持續發展”的發展戰略。強身健體,收縮不相關產業的投資與資產處置。房產的處置屬於整合內部非主業資源,優化資產結構的舉措,符合公司發展戰略。公司將各項資源集中於鉭铌主業,加快轉型升級和結構調整力度,增強上市公司的資本實力和可持續發展能力,有利於上市公司做優做強,有利於國有資產的保值增值,符合上市公司及廣大股東的利益。
 
3. 你公司以市場法和收益法對上述房產進行評估,請詳細說明兩種方法下的評估過程、評估參數、評估結果,其中,評估參數包括但不限於市場法下可比案例的選取依據、對交易日期、交易情況、地域等關鍵參數的調整方法;收益法下收入、成本、折現率等的預測依據及相關參數選取的合理性等,並披露相關資產的評估說明。同時,請說明你公司選取市場法下的評估價值作為最終評估結果的原因和合理性。
回複:
根據《資產評估準則--基本準則》,應當根據評估目的、評估對象、價值類型、資料收集情況等相關條件,分析市場法、收益法、成本法三種基本方法的適用性,依法選擇評估方法。
由於本次評估對象是住宅房地產,市場上可找到相同或相似交易案例,故本次評估具備采用市場法的適用條件;市場上可找到相同或相似租賃案例,故本次評估具備采用收益法的適用條件;本次評估對象結構清晰,各項房地產可以單獨評估確認,由於評估對象均非自建,預決算資料無法取得,北京千鶴家園小區房地產無土地資料,不具備采用成本法的適用條件。
    (一)市場法是在求取一宗委估房地產價格時,依據替代原理,將委估房地產與類似房地產的近期交易價格進行對照比較,通過對交易情況、交易日期、區域因素和個別因素等進行修正,得出委估房地產在評估基準日的價格。
基本計算公式為:
P=P′×A×B×C×D×E
式中:P-----評估對象評估價值;
P′-----參照物交易價格;
A-----交易情況修正係數;
B-----交易日期修正係數;
C-----區域因素修正係數;
D-----個別因素修正係數;
E-----權益狀況修正係數。
交易情況修正係數A用於將參照物的交易價格調整為一般市場情況下的正常、客觀、公正的交易價格。
交易日期修正係數B用於將參照物的交易價格調整為評估基準日的價格。
區域因素修正係數C用於調整評估對象與參照物在地理位置、周邊環境、交通條件、基礎設施等方麵的差異。
個別因素修正係數D用於調整評估對象與參照物在結構、朝向、樓層、裝修、施工質量、配套服務設施、已使用年限等方麵的差異。
權益狀況修正係數E用於調整評估對象與參照物在土地使用權類型、規劃條件裝修、用益物權設立情況、擔保物權設立情況、租賃或占有情況、拖欠稅費情況、查封情況、權屬清晰情況待方麵的差異。
    (二)收益法是基於預期原則和貨幣的時間價值觀念,運用適當的折現率,將預期的委估的房地產在未來各年的正常淨收益折算成估價期的現值,累加後得出委估房地產價值的評估方法。

 
 
收益法的基本公式:
其中:
P——房地產價格
Ri——第i年的純收益
r——折現率
n——收益期
①確定房地產年有效毛收益。根據產權持有者提供的租賃合同書以及周邊區市場調查情況,合同期內按照合同約定的租金作為計算年有效毛收益的基礎,合同期外按照市場租金水平作為計算年有效毛收益的基礎,並按照評估對象所在地區同類房產的平均出租率確定評估對象的出租率。
②確定房地產年總費用。委估房地產在正常出租年份的年總費用包括:該房地產的管理費、保險費、維修費及經營稅金等(包括:城市維護建設稅及教育費附加、房產稅、土地使用稅);上述成本的計算是按照國家及當地政府的規定或參照行業慣例進行的,其中涉及的委估房地產的重置成本是參考當地相似房屋建築物造價指標取定的。
③確定房地產的年純收益。房地產的年純收益是其房地產年有效毛收益減房地產年總費用的餘額。
④確定折現率。采用安全利率加風險調整值法。由於已簽訂租約的房產和未簽訂租約的房產風險是不同的,對於合同期內和合同期外,采用不同的折現率。
⑤確定房地產價值。
(三)評估案例
以和樂彩票官網,固定資產-房屋建築物評估明細表序號1千鶴家園2#2403 為例
1.基本情況
千鶴家園小區東臨惠新北裏街、南臨惠新北街、西臨惠新西街、北臨北四環東路輔路,評估對象所在2號位於小區北部,建成於2003年9月,東西朝向,每層房號01至08共8戶,3部電梯1部砼梯。評估對象位於2號樓24層,2403號朝西。房地產證登記表記錄共14套房地產,2403房為其中1套,建築麵積為108.97平方米。
房屋所有權證號為京房權證朝股06字第00239號,證載房屋所有權人為和樂彩票官網,房屋坐落朝陽區北四環東路108號千鶴家園2號樓,產別為股份製,幢號見登記表(共14套),結構為鋼混,房屋總層數25,建築麵積為1805.06平方米,設計用途為住宅。
2.市場法測算過程
(1) 選取比較實例
評估對象位於北京市朝陽區北四環東路108號千鶴家園2號樓,交通便利,有地鐵5號線、公交18、567、674、684路等多條線路通過。評估根據該建築物的區位和情況,選擇與評估對象同區域的建築物A、B、C三宗交易實例作為比較實例,三宗實例均為正常格局房地產:
案例A:千鶴家園住宅小區,位於朝陽區北四環東路108號,塔樓建成於2003年9月,鋼混結構,中樓層/25層,2室1廳,朝向西,建築麵積108.97平方米,售價728萬(除稅)。裝修標準:外牆貼磚,防盜門,塑鋼窗;室內簡裝。成交日期2020年09月09日。
案例B:千鶴家園住宅小區,位於朝陽區北四環東路108號,塔樓建成於2003年9月,鋼混結構,高樓層/25層,2室1廳,朝向西,建築麵積104.1平方米,售價746萬(除稅)。裝修標準:外牆貼磚,防盜門,塑鋼窗;室內精裝。成交日期2020年09月09日。
案例C:千鶴家園住宅小區,位於朝陽區北四環東路108號,塔樓建成於2003年9月,鋼混結構,25/25層,2室1廳,朝向西,建築麵積104.1平方米,售價704萬(除稅)。裝修標準:外牆貼磚,防盜門,塑鋼窗;室內精裝。成交日期2020年09月09日。
 
比較因素條件說明表
比較內容 實例A  實例B 實例C 評估對象
所處地區 北四環東路108號 北四環東路108號 北四環東路108號 北四環東路108號
交易日期 2018.5.30 2019.8.15 2019.2.25 2019.9.30
交易情況 正常 正常 正常 正常
繁華程度 較繁華 較繁華 較繁華 較繁華
交通便捷程度 較便捷 較便捷 較便捷 較便捷
環境 較好 較好 較好 較好
公共配套 較齊全 較齊全 較齊全 較齊全
建成年代(年) 2003 2003 2003 2003
裝修情況 簡裝 精裝 精裝 簡裝
建築結構 鋼混 鋼混 鋼混 鋼混
建築麵積(m2) 108.97 104.1 104.1 108.97
樓層 中樓層/25F 高樓層/25F 25/25F 24/25F
朝向 西 西 西 西
設備設施 三梯八戶 三梯十戶 三梯十戶 三梯八戶
格局 2室1廳 2室1廳 2室1廳 1室2廳
土地使用權類型 出讓 出讓 出讓 出讓
規劃條件 無規劃限製條件 無規劃限製條件 無規劃限製條件 無規劃限製條件
用益物權設立情況 無用益物權設立 無用益物權設立 無用益物權設立 無用益物權設立
擔保物權設立情況 無擔保物權設立 無擔保物權設立 無擔保物權設立 無擔保物權設立
租賃或占有情況 無租賃或占有 無租賃或占有 無租賃或占有 無租賃或占有
拖欠稅費情況 無拖欠稅費 無拖欠稅費 無拖欠稅費 無拖欠稅費
查封情況 無查封 無查封 無查封 無查封
權屬清晰情況 權屬清晰 權屬清晰 權屬清晰 權屬清晰
交易單價(元/m2) 66,807 71,662 67,627  
(2) 交易情況修正
交易情況修正係數=正常交易的交易情況指數/比較實例的交易情況指數
設定正常交易的交易情況指數為100,因比較實例A、B、C均為正常成交價,故不需進行交易情況修正。
(3) 進行交易日期修正
交易日期修正係數=評估基準日價格指數/比較實例交易時點價格指數
評估案例交易時間與評估基準日不同,二手房交易指數有變化,故進行交易日期修正。
(4) 進行區域因素修正
區域因素修正係數 = 估價對象區域因素指數/比較實例的區域因素指數
因比較實例與評估對象位於同一區域,故對繁華程度、交通便捷程度、環境、公共配套等區域因素進行調整。
(5) 進行個別因素修正
以評估對象房地產的個別因素,如建成年代、裝修、麵積、樓層、朝向、結構、設備設施、格局等為基準,比較評估對象與交易實例在上述方麵的差異並進行調整。
(6) 權益狀況因素修正
以評估對象房地產的權益狀況因素,如土地使用權類型、規劃條件裝修、用益物權設立情況、擔保物權設立情況、租賃或占有情況、拖欠稅費情況、查封情況、權屬清晰情況為基準,比較評估對象與交易實例在上述方麵的差異並進行調整。
(7) 計算評估對象的評估值
因素比較修正係數表
項目 實例A 實例B 實例C
交易日期修正 180.37/182.26 180.37/182.18 180.37/181.49
交易情況修正 100/100 100/100 100/100
區域因素修正      
1.繁華程度 100/100 100/100 100/100
2.交通便捷程度 100/100 100/100 100/100
3.環境 100/100 100/100 100/100
4.公共配套 100/100 100/100 100/100
個別因素修正      
1.建成年代 100/100 100/100 100/100
2.裝修 100/100 100/110 100/110
3.建築結構 100/100 100/100 100/100
4.麵積 100/100 100/101 100/101
5.樓層 100/102 100/100 100/97
6.朝向 100/100 100/100 100/100
7.設備設施 100/100 100/99 100/99
8.格局 100/105 100/105 100/105
權益狀況因素修正      
1.土地使用權類型 100/100 100/100 100/100
2.規劃條件 100/100 100/100 100/100
3.用益物權設立情況 100/100 100/100 100/100
4.擔保物權設立情況 100/100 100/100 100/100
5.租賃或占有情況 100/100 100/100 100/100
6.拖欠稅費情況 100/100 100/100 100/100
7.查封情況 100/100 100/100 100/100
8.權屬清晰情況 100/100 100/100 100/100
 
因素比較修正係數計算表
項目 實例A 實例B 實例C
交易單價(元/m2) 66,807 71,662 67,627
交易情況修正 1.0000 1.0000 1.0000
交易日期修正 0.9896 0.9901 0.9938
區域因素修正 1.0000 1.0000 1.0000
個別因素修正 0.9337 0.8659 0.8927
權益狀況因素修正 1.0000 1.0000 1.0000
比準單價(元/m2) 61,733 61,437 59,996
(8) 確定評估值
市場單價=(61,733+61,437+59,996)÷3
=61,055 (元/m2) 取整
評估值=市場單價×麵積
=61,055×108.97
=6,653,200(元) 百位取整
3.收益法測算過程
(1) 
 
 
計算公式
 
其中:P—房地產價格
      Ri—未來第i個年度預期收益額
      r—折現率
      n—收益期
(2) 確定折現率
資本化率采用安全利率加上風險調整值的方法來求取。所謂安全利率,是指無風險的資本投資收益率,以銀行一年期存款利率作為安全利率,考慮到估價對象的用途、利潤、風險,結合近期房地產市場供求現狀以及同類物業的投資風險和行業報酬率,確定資本化率。於評估基準日,一年期定期存款利率為1.5%,北京房地產租賃期內取5.5%的年風險調整值,租賃期外取6.5%的年風險調整值;得出租賃期內資本化率為7.0%,租賃期外資本化率為8.0%。
(3) 確定收益期限
委估北京房地產建成於2003年9月,鋼混結構,經濟耐用年限為60年,已建成15.98年,尚可使用年限為44.02年,委托人未能提供土地使用權相關資料,故本次評估以房產年限計算收益期,未考慮殘餘價值。
(4) 確定年有效毛收入
評估對象2#2403房,建築麵積108.97平方米,評估基準日對周邊同類房產的租金進行調查,平均租金水平在每日每建築麵積3.2元至3.6元,通過比較分析評估對象與周邊房產的差異,調整後得出客觀租金,過程如下:
A.選取比較實例
案例A:千鶴家園房產,建成於2003年,高樓層/25F,朝東,建築麵積109平方米,月租金10,500元(除稅),折合每平方米日租金為3.21元,簡裝。
案例B:千鶴家園房產,建成於2003年,中樓層/25F,朝南,建築麵積101平方米,月租金10,500元(除稅),折合每平方米日租金為3.47元,簡裝。
案例C:千鶴家園房產,建成於2003年,中樓層/25F,朝南,建築麵積112平方米,月租金12,000元(除稅),折合每平方米日租金為3.57元,簡裝。
比較因素條件說明表
比較內容 評估對象 實例A  實例B 實例C
所處地區 北四環東路108號 北四環東路108號 北四環東路108號 北四環東路108號
交易日期 2019.9.30 2019.9.30 2019.9.28 2019.9.28
交易情況 正常 正常 正常 正常
繁華程度 較繁華 較繁華 較繁華 較繁華
交通便捷程度 較便捷 較便捷 較便捷 較便捷
環境 較好 較好 較好 較好
公共配套 較齊全 較齊全 較齊全 較齊全
建成年代 2003 2003 2003 2003
裝修情況 簡裝 簡裝 簡裝 簡裝
結構 鋼混 鋼混 鋼混 鋼混
建築麵積(m2) 108.97 109 101 112
樓層 24/25F 高樓層/25F 中樓層/25F 中樓層/25F
朝向 西
設備設施 良好 良好 良好 良好
格局 1室2廳 1室2廳 2室1廳 2室1廳
交易單價(元/m2)   3.21 3.47 3.57
B.交易情況修正
交易情況修正係數=正常交易的交易情況指數/比較實例的交易情況指數
設定正常交易的交易情況指數為100,因比較實例A、B、C均為正常成交價,故不需進行交易情況修正。
C.進行交易日期修正
交易日期修正係數=評估基準日價格指數/比較實例交易時點價格指數
評估案例交易時間與評估基準日相近,近期房屋租金無較大波動,故不需進行交易日期修正。
D.進行區域因素修正
區域因素修正係數 = 估價對象區域因素指數/比較實例的區域因素指數
因比較實例與評估對象位於同一區域,故不需對繁華程度、交通便捷程度、環境、公共配套等區域因素進行調整。
E.進行個別因素修正
以評估對象房地產的個別因素,如建成年代、裝修、麵積、用途、樓層、結構、臨街狀況等為基準,比較評估對象與交易實例在上述方麵的差異並進行調整。
F.計算評估對象的評估值
因素比較修正係數表
項目 實例A 實例B 實例C
交易情況修正 100/100 100/100 100/100
交易日期修正 100/100 100/100 100/100
區域因素修正      
1.繁華程度 100/100 100/100 100/100
2.交通便捷程度 100/100 100/100 100/100
3.環境 100/100 100/100 100/100
4.公共配套 100/100 100/100 100/100
個別因素修正      
1.建成年代 100/100 100/100 100/100
2.裝修 100/100 100/100 100/100
3.結構 100/100 100/100 100/100
4.麵積 100/100 100/101 100/100
5.樓層 100/101 100/102 100/102
6.朝向 100/102 100/105 100/105
7.設備設施 100/100 100/100 100/100
8.格局 100/100 100/102 100/102
 
因素比較修正係數計算表
項目 實例A 實例B 實例C
交易單價(元/m2) 3.21 3.47 3.57
交易情況修正 1.0000 1.0000 1.0000
交易日期修正 1.0000 1.0000 1.0000
區域因素修正 1.0000 1.0000 1.0000
1.繁華程度 1.0000 1.0000 1.0000
2.交通便捷程度 1.0000 1.0000 1.0000
3.環境 1.0000 1.0000 1.0000
4.公共配套 1.0000 1.0000 1.0000
個別因素修正 0.9804 0.9064 0.9154
1.建成年代 1.0000 1.0000 1.0000
2.裝修 1.0000 1.0000 1.0000
3.結構 1.0000 1.0000 1.0000
4.麵積 1.0000 0.9804 1.0000
5.樓層 1.0000 0.9804 0.9804
6.朝向 0.9804 0.9524 0.9524
7.設備設施 1.0000 1.0000 1.0000
8.格局 1.0000 1.0000 1.0000
綜合修正係數 0.9804 0.9064 0.9154
比準單價(元/m2) 3.15 3.15 3.27
G..確定評估值
本次評估單價取三個可比案例修正值的平均數作為評估值。
市場單價=(3.15+3.15+3.27)÷3
=3.19 (元/m2)
參考評估基準日與上年同期的北京二手房出租掛牌價格指數變動率,確定未來三年租金增長率2.7%,三年後租金保持在第三年基礎上不變。本次評估年出租率按11個月確定,年空置率按8%考慮。詳見附表1。
(5) 確定年總費用
A.年管理費
管理費是指為房屋及設備正常使用每年需要支付的日常管理、人員工資等費用,管理費通常按年營業收入的5%計算,具體計算見附表2。
B.年維修費
維修費是指為保障房屋及設備正常使用每年需要支付的修繕費,維修費通常按房屋重置全價的1%計算,具體計算見附表2。
C.年保險費
保險費是指房產所有人為使自己的房產避免意外損失而向保險公司支付的費用,根據保險公司的有關規定,保險費率為房屋重置價的0.2%,具體計算見附表2。
D.稅費
委估對象應當繳納的稅費主要包括房產稅、城建稅及教育費附加等,具體計算如下:
a.房產稅
根據稅法的有關規定,房產稅按照租金收入的12%計算,或按房產扣除30%後價值的1.2%計算,具體計算見附表2。
b.城建稅及教育費附加
根據稅法的有關規定,增值稅率取5%,城建稅是增值稅的7%,教育費附加是增值稅的3%,地方教育費附加是增值稅的2%,附加稅率共計按客觀收益的0.6%計算,具體計算見附表2。
c.根據稅法的有關規定,土地使用稅按土地麵積每平方米12元計算,分攤土地麵積是57.35平方米(未見證載,按容積率1.9測算),具體計算見附表2。
(6) 確定純收入
分段計算出年有效收入、年費用,最後得出年純收入,詳見附表3。
(7) 確定房地產價格
將年純收入、資本化率、收益年限代入收益法公式,折現加和得出房地產價格為1,202,000元,詳見附表3。
4.評估值的確定及公司選取市場法的原因和合理性
千鶴家園2#2403號房地產市場法評估結果為665.32萬元,收益法評估結果為120.20萬元,差異很大。收益法評估所得出的結論雖能體現房地產的總體收益能力,但房地產獲利能力的量化和現值化存在諸多不確定因素,故本次評估未采用收益法評估結果作為最終評估結論,而是選取更能真實反映評估對象市場價值的市場法評估結果作為最終評估結果。
評估結論為:千鶴家園2#2403號房地產在評估基準日的市場價值評估值為665.32萬元。
(四)評估結論及分析
1、評估結論(收益法)
在評估基準日2020年09月09日,和樂彩票官網所有的北京千鶴家園小區11套房地產賬麵價值為1,264.96萬元,評估價值為1743.19萬元。評估結論詳細情況見下表:
資產評估結果彙總表
評估基準日:2020年09月09日
產權持有單位:和樂彩票官網 金額單位:人民幣萬元
項 目 賬麵價值 評估價值 增減值 增值率
A B C=B-A D=C/A×100%
1 非流動資產 1,264.96 1,743.19 478.23 37.81%
2        固定資產 1,264.96 1,743.19 478.23 37.81%
3 資產合計 1,264.96 1,743.19 478.23 37.81%
 
2.評估結論(市場法)
在評估基準日2020年09月09日,和樂彩票官網所有的北京千鶴家園小區11套房地產賬麵價值為1,264.96萬元,評估價值為8,756.69萬元。(大寫為人民幣捌仟柒佰伍拾陸萬陸仟玖佰元整,精確至佰位)。評估結論詳細情況見下表:
資產評估結果彙總表
評估基準日:2020年09月09日
產權持有單位:和樂彩票官網 金額單位:人民幣萬元
項 目 賬麵價值 評估價值 增減值 增值率
A B C=B-A D=C/A×100%
1 非流動資產 1,264.96 8,756.69 7,491.73 592.25%
2        固定資產 1,264.96 8,756.69 7,491.73 592.25%
3 資產合計 1,264.96 8,756.69 7,491.73 592.25%
3.評估結論與賬麵價值比較變動情況及原因
評估結果較賬麵值增減值情況見下表:
評估結果與賬麵價值比較表
產權持有單位:和樂彩票官網 金額單位:人民幣元
序號 科目名稱 賬麵價值 評估價值 增減值 增值率
非流動資產合計 12,649,582.93 87,566,900.00 74,917,317.07 592.25%
1 固定資產 12,649,582.93 87,566,900.00 74,917,317.07 592.25%
資產合計 12,649,582.93 87,566,900.00 74,917,317.07 592.25%
評估增值的主要原因為產權持有單位取得評估對象時間為2006年,距離評估基準日較遠,近十幾年有較大增值。
 

 
附表1
樓層 收益階段 收入
出租麵積 租金單價 空置率 年有效租金收入 押金利息收入 其它收入 有效收入小計
帶租約麵積 租約外麵積 租約單價 市場單價
起始日 終止日 (1) (2) (3) (4) (5) (6)=(1)×(3)+(2)×(4)×(1-(5)) (7) (8) (9)=∑(6)+(7)+(8)
千鶴家園2#2403
 
 
 
2020年09月09日 2020年09月09日   108.97   3.19 8% 29,182     29,182
2020年09月09日 2020年09月09日   108.97   3.28 8% 120,022     120,022
2020年09月09日 2020年09月09日   108.97   3.37 8% 123,315     123,315
2020年09月09日 2020年09月09日   108.97   3.46 8% 126,609     126,609
單位:人民幣元


 
附表2
 
單位:人民幣元
樓層 費用
維修費 管理費 保險費 稅金 其它費用 費用小計
費率 重置價 金額 費率 金額 費率 重置價 金額 附加稅率 房產稅 土地麵積 稅額 金額
(10) (11) (12)=(10)×(11) (13) (14)=(9)×(13) (15) (16) (17)=(16)×(15) (18) (19) (20) (21) (22)=(9)×(18)+ (19)+ (20 )×(21) (23) (24)=(12)+(14)+(17)+(22)+(23)
千鶴家園2#2403 0.25% 284,085 710 5.0% 1,459 0.05% 284,085 142 0.6% 3,502 57.35 3.00 3,849   6,160
1.0% 284,085 2,841 5.0% 6,001 0.2% 284,085 568 0.6% 14,403 57.35 12.00 15,811   25,221
1.0% 284,085 2,841 5.0% 6,166 0.2% 284,085 568 0.6% 14,798 57.35 12.00 16,226   25,801
1.0% 284,085 2,841 5.0% 6,330 0.2% 284,085 568 0.6% 15,193 57.35 12.00 16,641   26,380
 
 
 
 
 
 
 
 
 
附表3
 
單位:人民幣元
樓層 收益階段 有效總收入 費用 淨收益 資本化率 折現係數 折現值
費用小計 收入-費用
起始日 終止日 (9) (24)=(12)+(14)+(17)+(22)+(23) (25)=(9)-(24) (26) (27) (28)=(25)×(27)
千鶴家園2#2403 2020年09月09日 2020年09月09日 29,182 6,160 23,022 8.00% 0.9809 22,583
2020年09月09日 2020年09月09日 120,022 25,221 94,801 8.00% 0.9083 86,106
2020年09月09日 2020年09月09日 123,315 25,801 97,514 8.00% 0.8410 82,009
2020年09月09日 2020年09月09日 126,609 26,380 100,229 8.00% 10.0902 1,011,334
評估值               1,202,000

4. 你公司擬於12月30日召開股東大會對出售資產事項進行審議。請你公司說明該交易的後續交易安排,說明交易對你公司淨利潤影響數的測算依據,同時,結合上述出售的預計完成時間,說明相關損益的確認時點,並重點對上述交易及相關影響的不確定性進行風險提示。
回複:
(1)公司交易的後續安排
公司將於2020年09月09日召開公司2019年第五次臨時股東大會,會議審議通過後,公司將於2020年1月份啟動掛牌出售工作,以房產的資產評估值為掛牌價,在選定的產權交易所,進行掛牌出售。
2019年1-9月份,公司營業收入4.53億元,歸屬於上市公司股東的淨利潤1663萬元,資產負債率28%。四季度公司生產經營正常,保持持續穩定發展。
    (2)交易對公司淨利潤影響數的測算依據
按照中通誠資產評估有限公司出具的中通評報字【2019】12273號評估報告中所述,擬出售公司北京千鶴家園11套房產評估值為8756.69萬元,若上述房產按評估值完成出售,扣除賬麵淨值、各類稅費(土地增值稅、增值稅及附加稅、印花稅等),考慮公司第一次競拍預計存在流拍情況的因素,測算了擬出售資產對公司淨利潤的影響3000萬元。由於交易是否成交及成交價格存在不確定性,本次交易對公司經營和財務狀況的最終影響尚待產生實際成交價格後方可確定。
(3)出售的預計完成時間及相關損益的確認時點
中通誠資產評估有限公司出具的《和樂彩票官網擬出售其所有的北京千鶴家園小區11套房地產項目資產評估報告》(中通評報字【2019】12273號),評估報告所揭示評估結論的使用有效期為一年,自評估基準日2020年09月09日起,至2020年09月09日止。由於公司此次出售房產較多,且采取的是在產權交易所掛牌出售的方式,結合北京市房地產市場調控政策及公司所做的市場調研情況,此次所出售的房產在評估有效期內具體成交數量具有較大不確定性,如未能全部成交,在評估報告有效期滿,即2020年09月09日後,公司將視北京市房地產市場需求狀況,決定是否再評估後繼續掛牌出售,直至全部出售為止,公司將根據相關要求對出售進展情況進行公告。
公司將於2020年09月09日召開公司2019年第五次臨時股東大會,會議審議通過後,公司將於2020年1月份啟動掛牌出售工作,之後根據掛牌陸續成交結果,按照《企業會計準則》中收入確認需滿足的條件要求,公司出售房產收入確認的時點為收取款項並辦理房屋產權變更登記之時,同時確認相關損益。
(4)此項交易的風險提示
公司擬處置公司所有的北京千鶴家園小區11套房地產,評估價值為8,756.69萬元。交易對方及成交價格待實際成交後方可確定。
2020年,隨著國家關於房地產調控政策“房住不炒”和“長效機製”的不斷健全與加強,房地產市場將呈現健康平穩發展,但北京房地產市場價格變化的不確定性因素仍很大,本次交易係通過產權交易機構公開掛牌出售,交易成功與否存在不確定性,敬請投資者注意投資風險。
 
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